総研の3つ+のお約束

Promise01 アフターフォローにも親身に対応

弊社ではアフターフォローを大切にしており、納品後でも評価書等について分かりにくいところがあればご納得頂けるまで説明させて頂きます。

また、訴訟や裁判等に際しては相手方から提示された訴状、準備書面等に記載された不動産鑑定評価や価格・賃料に関する相手方の主張の問題点、争点を発見し、意見書の作成もお手伝い致します(別途見積もり)。

Promise02 案件に応じた明確な報酬体系

鑑定報酬が分かりにくいと思われたことはありませんか。

弊社では報酬体系を見直し、どなたにでもわかりやすい報酬体系で業務を承っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

また、賃料相場の資料作成や各種指数のデータ等必要資料収集等、評価以外の調査等にも対応しております。

Promise03 他の士業との連携により最適な問題解決方法を提案

公認会計士、税理士、司法書士等他の専門家・士業とのネットワーク網も充実しており、案件に応じ適切な専門家とのネットワークを構築致します。

+ 専門家としてお受けできない業務はお断りすることがあります

弊社は公正中立な客観的第三者として、どちらかの立場に極端に偏った評価は致しません。専門家として訴訟・裁判等に際し、説得力のある根拠をお示し、お役に立つ資料をご提供することをモットーとしております

今までお取引のあるお客様へ

  • 費用負担が小さくなるよう依頼方法をフェーズ分けしました。
  • セカンドオピニオンだけの依頼でもお受けします。
  • 不動産の売却が必要であれば売却までワンストップで承ります。
  • 顧問先のお客様が不動産のことでお困りであれば気軽にご相談下さい。

他の鑑定事務所をご利用のお客様へ

  • 不動産デューディリジェンス(以下「DD」)が必要な方はDDの発注のみ、セカンドオピニオンのみ等フェーズ受注できます。
  • M&A等の際の大量受注、日本全国対応(鑑定士6名・北海道〜沖縄まで)。
  • 双方の利益が相反している場合における評価等は鑑定評価以外での受注はお断りする場合がございますのでご了承下さい。

鑑定評価書を利用されたことのないお客様へ

  • 不動産鑑定士によって求められる不動産鑑定評価額は売手にも買手にも偏らない客観的な交換価値を表すもので、国家資格として「不動産鑑定士」にだけ、不動産鑑定評価が認められています。
  • 鑑定事務所にも、個人事務所から多数の鑑定士を置いている事務所まで様々ですが、弊社は福岡市を本拠地としている事務所のなかでは最多の鑑定士が在籍しています。
  • 不動産鑑定評価だけでなく、不動産の売却が必要であれば不動産仲介まで承ります。
  • 初めて鑑定評価書を手にされる場合には、鑑定評価書の読み方についての手引きとチェックポイントについての説明冊子を差し上げております。
    また、賃料評価や権利の評価等難しい類型については、少人数での勉強会等の実施も承ります。

弁護士の皆様へのサービス内容

経験と実績に基づく総合力をベースに、最適なサービスをご提供。

多様化・複雑化する不動産に関わるニーズに対し、最適なソリューションをご提供します。

弊社は1984年の開業から30年以上、皆様の多様化・複雑化するニーズに対応したサービスを迅速・的確に提供するとともに、中立な立場で不動産に関する問題を解決して参りました。現在では6人の鑑定士が在籍し、評価対応エリアも全国に及びます。

不動産の評価に関すること、その他不動産のことでお困りでしたら、不動産鑑定士の立場からお客様のお悩みや実情にあったご提案をさせて頂きますので、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

不動産鑑定評価書

テーマ 類型 弊社が携わった具体的な案件
賃料評価 訴訟
  • 賃料減額または増額請求紛争に係る賃料評価
    • 継続賃料評価書に関する注意点
    • 相手方の評価に対するカウンターオピニオン
価格評価 相続
事業承継
  • 遺産相続紛争回避のための事前対策、相続時の遺産分割協議紛争の解決資料としての時価評価
    • 相続税評価額と時価評価の隔たりについて
不動産
建築
  • 共有物分割請求事件における現物不動産分割の時価
  • 借家権、借地権の価値を求める鑑定評価
    • 様々な権利の評価の考え方について
M&A
  • M&A、合併、分割、清算に伴う不動産の時価評価
  • 会社設立時、増資時に不動産の現物出資を行う際の時価評価
  • 非上場企業の株価評価における不動産の時価評価
    • 不動産デューデリのリスク(調整区域の土地承継など)
破綻処理
  • 債務整理時の担保不動産の任意売却交渉のための時価評価と担保割り付け(抵当順位交錯時の換価配分など)
会社更生
民事再生
  • 会社更生、民事再生、破産手続における時価評価
離婚
  • 離婚協議等における保有不動産の時価評価

費用の目安

エリア:福岡市内 (税抜)
本鑑定 意見書
宅地または建物のみの所有権 120,000円〜 100,000円〜
建物及びその敷地の所有権 200,000円〜 150,000円〜
マンション一室の所有権 250,000円〜 180,000円〜

※上記費用はあくまでも目安であり、規模や作業量によって費用は異なります。
※その他の類型・県外や福岡市以外のエリアについても対応致しますので、お気軽に見積もりをご依頼下さい。
※なお、県外については別途交通費を請求させて頂きます

セカンドオピニオン

不動産鑑定評価におけるセカンドオピニオンとは、不動産鑑定評価書の内容に関して、評価担当不動産鑑定士以外の第三者不動産鑑定士に意見を求めることをいいます。

自分で依頼・取得した不動産鑑定評価書に対する意見を求める場合もあれば、裁判など対立する相手から出された不動産鑑定評価書に対する意見を求める場合もあります。

不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準というルールに則っており、不動産鑑定評価書には難解な専門用語がたくさん出てきます。

専門用語を使わずに不動産鑑定評価書を作成するのは現実的には困難です。

それ故に、一般の方が不動産鑑定評価書を読んでもわかりにくく、「間違いに気づかない」という現実があります。

また、必要記載事項という「最低限記載しなければいけない内容」があるのみで不動産鑑定評価書の書式には特に規定はありません。

不動産鑑定評価書を見たことがある人であっても、書式が変わると内容を理解しにくくなり、私たち不動産鑑定士でさえも、他社の書式は一見で構成を把握するのは難しいこともあります。

ましてや一般の方が不動産鑑定評価書をご自身でチェックするのはとても難しいことといえます。

ですから、不動産鑑定評価書の問題点については、セカンドオピニオンを有効活用して、他の不動産鑑定士のチェックを受けることをお勧めします。

なお、弊社では「①鑑定評価基準適合チェック」「②表示ミスチェック」「③分析の妥当性チェック」「④査定の妥当性チェック」「⑤調査ミスチェック (*オプション) 」 「⑥鑑定評価額の妥当性判定」の観点からのチェックを基本としております。

費用の目安

セカンドオピニオン意見書作成費用は、評価類型に応じて異なります。基本的には作業量と複雑さの違いによるものです。

また、高コストにつながる現場調査につきましては、オプションとさせていただきました。

基本料金 (税抜)
評価の類型 更地、建物のみ 50,000円〜
土地+建物 70,000円〜
新規家賃、新規地代 80,000円〜
継続家賃、継続地代 100,000円〜
その他 別途見積もり
オプション料金 (税抜)
現地調査 20,000円〜
取引事例調査 20,000円〜
役所調査 10,000円〜

※オプションのみでの依頼はお受けできません。
※福岡県外については別途交通費を申し受けます。

不動産セミナー

不動産鑑定士が持っている知識や技能をより多くの皆様にお伝えできる手段として、セミナー講師のご依頼を承ります。

セミナーの内容としては、不動産に対する見方や価格調査の仕方、また不動産市場の見通しなどが多いですが、民事信託の活用や賃貸借契約に関する注意点等コンテンツも充実しております。

また、弊社では意見交換や質問に対する回答等を大切にしており、少人数での双方向型のセミナーを提案しております。

セミナー開催の事前に、内容について十分なお打ち合わせをさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

これまでの実績

  • 『賃貸借契約締結における留意点』福岡県歯科保険医協会
  • 『不動産開発と事業承継について〜SPCスキームと民事信託〜』全住協協会交流会
  • 『民事信託による相続・事業承継対策』金融機関様
  • ……………… その他多数

サービスの流れ

弊社では依頼目的に報じて作業の流れをご提案させて頂いております。

一般的な鑑定事務所では、通常Phase02と Phase03は行うことはありません。

弊社では、特別に弁護士様向けのメニューとしてご用意しておりますので、不動産に係る訴訟や裁判の際にはご活用下さい。

なお、Phase02と Phase03を除いた通常の鑑定評価も承っております。

Phase01 ご相談・お問合せ

まずは、お電話若しくはメール等でご連絡下さい。日時を調整頂ければこちらからお伺いします。

お伺いした際に評価対象となる不動産の確定、ご依頼目的、その他諸条件の設定等のお打合せをさせて頂きます。

ご相談・お問合せは無料です。

Phase02 DD (Due diligence)

お打合せのあと、検討に必要となる資料をご請求させて頂きます。

賃料関係であれば、賃料増減額請求権が認められる可能性の可否について検討致します。

5万円前後の費用。
※鑑定評価が必要となった場合には最終的に当該費用を差し引いたお見積り額をご提示します。

Phase03 DD結果の報告・業務の進め方の提案

せっかく、鑑定評価をご依頼頂いてもお役に立たない場合もございますので、弊社では鑑定評価以外の作業も含め、最初に業務内容についての提案をさせて頂いております。

  • 鑑定評価書が有効な場合には評価業務のご提案。
  • まずは基礎資料(周辺の取引価格や賃料相場)のみで対応することが有効な場合は資料作成のご提案。
  • 相手側から鑑定評価書が提出されている場合に、まずはセカンドオピニオンとして評価書の精査のみを提案。
    併せて類型ごとに論定整理を致します。

※DDに伴い、ご希望があれば、土地の固定資産税の評価証明書を提示頂ければ無料でチェックさせて頂きます。ごく少数ですが、過去に地区計画の容積率制限が固定資産税評価額に反映されていなかったり、住宅地が商業地として課税されていたりと固定資産税を払い過ぎているお客様がいらっしゃいました。

Phase04 見積書の提示

業務の方向性が決まった時点で、作業内容に応じたお見積り及び作業期間をご提示致します。

Phase05 ご依頼

ご依頼に応じた業務内容について契約を締結させて頂きます。

Phase06 検討作業・報告書作成

ご依頼の内容に従い、検討作業を実施致します。その際には追加で資料が必要となる場合がございますので、お手数ですがご準備をお願い致します。

Phase07 中間報告

中間で、作業内容について報告致します。必要であれば「評価証明書(内示書)」を発行致します。

Phase08 報告書発行

報告書を発行致します。

基本的には正本1部、副本2部を納品させて頂きます。追加分については1,000円/冊で請求させて頂きます。

Phase09 アフターフォロー

評価書発行後も、お問い合わせやご相談など対応いたします。お気軽にご相談下さい。

  • 追加での説明資料の作成
  • 準備書面・反論文用の資料作成対応
  • 後日相手側から鑑定評価書が提示された場合、セカンドオピニオンの提示
  • 評価についての追加でのご説明
弊社評価書についての追加説明
無料
追加資料作成
別途見積もり
準備書面サポート
別途見積もり
他社評価書チェック
セカンドオピニオン参照

標準スケジュール

評価に必要な資料をご提供頂いてからの標準的なスケジュールは、宅地または建物のみの所有権で概ね3週間、建物がある場合はプラス1週間程度となります。

規模や難易度によっても異なりますので、見積書をご提示する段階でスケジュールもお示しします。

なお、お急ぎの場合は別途料金を加算させて頂くことがございますのでご了承下さい。